Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю.

Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов.

Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного  контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного  права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

  • заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
  • договор уступки права требования;
  • документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
  • письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
  • согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Помощь юриста в подготовке договора >>

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта.

Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией.

После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

  • исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
  • справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
  • финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
  • платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

  1. одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
  2. установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки.

Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права.

При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия — ЮК

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта.

Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Уступка, переуступка права требования по ДДУ

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Бесплатная горячая линия по уступке права требовпния по ДДУ с 10:00 до 19:00 по МСК

+7 (499) 322-28-05  

Адрес официальной приемной по Москве и Московской области:  

Москва, Старопименовский переулок 18

Инструкция по передаче прав — уступка права требования по ДДУ

Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия вдолевом строительстве. Новый кредитор

Уступка имущественного права по договорам долевого участия. Общая информация

Уступка, переуступка права требования, неустойки по дду

При вложении денег в долевое строительство каждый инвестор надеется получить ожидаемый результат. Но ситуация на рынке довольно нестабильная.

Добросовестное исполнение обязательств со стороны застройщика уже давно стало редкостью. Одним из инструментов воздействия на недобросовестных участников рынка является неустойка.

Однако немногие граждане знают о возможности переуступки права требования иным лицам. 

Что такое переуступка ДДУ

Периодически встречаются объявления о выкупе права требования по ДДУ. Объектом интереса юридических компаний обычно выступает сумма неустойки, которая возникла в результате нарушения договорных отношений со стороны застройщика. Например, при задержке строительства. Граждане вправе продать право требования по договору цессии. 

Также дольщики вправе переуступить свои права при полной или частичной оплате стоимости будущего жилья. Причиной может послужить изменение жизненных обстоятельств и утрата интереса к долевому строительству. При отчуждении прав действуют положения о купле-продаже. Договор цессии считается заключенным, если участники достигли соглашения по всем существенным условиям сделки. 

Как происходит переуступка права требования

Передача прав/обязанностей по ДДУ третьим лицам осуществляется путем заключения нового соглашения. Продавец по договору становится цедентом, а покупатель – цессионарием. Преимуществом сделки является экономия сил и денег. 

Нужно ли согласие застройщика на сделку? Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ).

Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика.

Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату. 

Отсутствие оговорки в договоре только на руку продавцу. Поэтому во избежание материальных убытков в будущем нужно настаивать на исключении данного пункта из договора при его подписании. 

При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии? Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника.

Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.11 ФЗ №214-ФЗ). По факту подписания акта обязательства застройщика считаются выполненными.

Если продавцом является юридическое лицо, то оплата стоимости договора производится по факту государственной регистрации. За нарушение требования предприятие несет ответственность. 

Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным. 

Разница между двумя видами переуступки 

При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки. При частичной оплате стоимости  жилья инвестор является должником застройщика.

При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья. Застройщик вправе разорвать соглашение с покупателем по факту нарушения им договорных обязательств.

Например, при существенной задержке очередного платежа. 

При уступке права требования необходимо внимательно изучить первичный договор. Он может содержать не только ограничения для продавца, но и двусмысленные понятия. Основные пункты, на которые нужно обратить внимание:

1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью.

Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки).

Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику.

После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав. 

2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании.

Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг. Подобные действия не противоречат законодательству. Например, если дольщик уплатил только часть стоимости квартиры. Граждане могут отказаться от подписания соглашения или попробовать договориться с застройщиком.

Также можно попробовать оспорить отдельные положения документа в суде. 

3. Отказ банка. Довольно часто граждане покупают жилье в ипотеку. Следовательно, переуступка права требования третьим лицам допускается при наличии согласия кредитора. Однако договориться с банком будет нелегко. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации.

При оформлении договора покупателю следует учитывать несколько моментов:

1. Затяжное строительство или несостоятельность застройщика. Периодически переуступка права требования оформляется из-за нарушения сроков строительства или низкого качества работ. Основная обязанность продавца – предоставление необходимых документов. Ведь продается не жилье, а право на участие в строительстве.

Он не отвечает за то, что будет в будущем. Продавцу предстоит навести справки о компании, наличии у нее разрешительной документации, состоянии строительства. Сбор данных обеспечит определенные гарантии продавцу.

Если компания имеет плохую репутацию или является несостоятельной, то можно будет отказаться от заключения договора.

2. Потеря средств при расторжении ДДУ. Покупатель вправе разорвать договор с застройщиком. При таких обстоятельствах ему возвращается фиксированная сумма. Если по договору уступки покупатель заплатил больше, то разница ему не возвращается.

3. Недействительность цессии. Договор переуступки заключается при условии оплаты стоимости ДДУ, согласия застройщика или банка. Нарушение одного из пунктов является поводом для оспаривания сделки. Если договор будет признан недействительным, то продавец должен вернуть покупателю уплаченную им сумму и понесенные в результате сделки убытки.

Во избежание подобных последствий продавцу нужно внимательно проверить документы и затребовать акт сверки у компании. Необходимо удостовериться в отсутствии скрытых долгов. При оформлении договора продавец передает покупателю – оригинал ДДУ, доп. соглашения (при наличии), платежные документы, письменное одобрение застройщика.

Бумаги желательно хранить до вселения в квартиру. 

4. Двойная переуступка прав. ДДУ подлежит госрегистрации. Аналогичное правило действует в отношении цессии. Однако иногда дольщики делают переуступку одновременно нескольким лицам.

Как такое возможно? Граждане могут приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Подобные соглашения необязательно регистрировать. Суд вправе признать недействительным только первый договор цессии.

Во избежание проблем необходимо соглашаться на сделку только при наличии ДДУ. Тогда как производить оплату нужно по факту оформления договора в Росреестре.

5. Отсутствие возможности предъявить иск к застройщику. Продавец обязан известить компанию о переуступке права требования, даже если такой пункт отсутствует в договоре. Уведомление нужно направить в 10-дневный срок с момента регистрации договора цессии. Последствия нарушения данного требования – отсутствие возможности предъявить претензии к компании или оспаривание договора. 

6. Оспаривание подозрительной сделки. Уступка права требования может быть признана недействительной по таким основаниям – стоимость сделки существенно занижена и/или договор был заключен менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства продавца.

Покупателю нужно проверить застройщика и убедится в законности сделки. Особенно если он покупает квартиру не у первого дольщика. Занижение стоимости сделки обычно происходит с целью уменьшения налоговой нагрузки. Однако на подобные ухищрения лучше не соглашаться.

Они грозят не только признанием сделки недействительной, но и невозможностью применить налоговый вычет или вернуть уплаченную сумму.

7. Перераспределение налоговых обязательств. При заключении договора цессии продавец обязан заплатить налог. Иногда дольщик пытается навязать уплату налога покупателю. Поэтому здесь уместен торг. Оптимальный вариант – стороны соглашения делят расходы пополам. 

Налогообложение является один из ключевых вопросов при заключении договоров. Основные налоговые обязательства, которые возникают у нового кредитора:

1. НДС. Если в отношении права требования, по договору долевого участия, приобретенного для его дальнейшей продажи, будет предъявлена сумма входного НДС, то она принимается к вычету по факту принятия обозначенного права (ст.ст.171–172 НК РФ). Базовое требование – предыдущий кредитор должен правильно оформить счет-фактуру.

Правило действует в отношении жилых и нежилых помещений. Если предприятие не планирует делать переуступку прав, то порядок учета НДС несколько меняется. Тут будет учитываться тип недвижимости (жилая/нежилая) и его целевое назначение.

Если объект долевого строительства принимается к учету в качестве ОС, то сумма НДС учитывается по факту его принятия (Письмо ФНС от 08.02.2011 №КЕ-4-3/1907). При получении нежилого помещения от застройщика, которое предназначено для последующей продажи, предприятие вправе рассчитывать на вычет входного НДС по факту его принятия на учет.

Если объект недвижимости является жилым, то сумма налога включается в его стоимость (ст.ст.149–172 НК РФ). 

2. Налог на прибыль. Расходы по оформлению договора цессии признаются при налогообложении прибыли по факту получения дохода от продажи объекта недвижимости (Письмо Минфина от 02.03.

2012 №03-07-11/58). Причем госпошлина может учитываться в составе прочих издержек, которые связаны с производством и реализацией (ст.264 НК РФ).

Предприятие самостоятельно решает, к какой группе расходов ее отнести. 

3. НДФЛ. Если предприятие приобретает право требования по ДДУ и физического лица, то оно не признается налоговым агентом. Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог (ст.228 НК РФ).

Причем налогоплательщики могут воспользоваться имущественным вычетом. Налоговая льгота рассчитывается исходя из суммы документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой жилья (ст.220 НК РФ).

 

Взыскание неустойки

При переуступке права требования другим лицам сумма возмещения будет несколько меньше, чем должен застройщик. Зато инвестору удастся избежать затяжной судебной волокиты. Причем суды вправе уменьшать сумму неустойки в рамках гражданского судопроизводства. Тогда как арбитражные суды обычно удовлетворяют заявленные требования.

Хотя периодически встречаются судебные решения, в которых сумму неустойки была уменьшена по причине отсутствия негативных последствия для дольщика и/или в результате сравнения со средними ставками по кредитам.

Такой подход предотвращает несоразмерное получение прибыли при использовании чужих денег должником и получение необоснованной выгоды истцом. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-pereustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

ПравоРФ
Добавить комментарий