Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке, а также как оформить ее, нужно ли согласие банка, как узаконить переустройство, сделанное до покупки?

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке, а также как оформить ее, нужно ли согласие банка, как узаконить переустройство, сделанное до покупки?

Перепланировка квартиры в ипотеке возможна лишь по согласованию с банком.

Ведь фактическим собственником должник по ипотечному кредитованию не является, а как отмечено в правовых актах, регулирующих порядок перепланировки жилья, она может быть осуществлена лишь по согласию собственника.

В этом и заключается необходимость согласования подобных действий с банком, который имеет определённые права в отношении ипотечной квартиры.

Как осуществляется перепланировка жилья?

По своей сути перепланировка частного жилого дома осуществляется в порядке, определяемом для получения разрешительной документации для ведения работ по строительству.

Однако в многоквартирных домах все квартиры считаются взаимосвязанными, и переустройство одной из них может повредить другие или целый дом.

По этой причине любого характера перепланировка жилья должна идти по согласованию с уполномоченными муниципальными службами.

На сегодняшний день доступны следующие способы законно осуществить перепланировку:

  1. Перепланировка согласно эскизу собственника. При этом нет необходимости согласовать эскиз с жилищной инспекцией. Достаточно обратиться в БТИ (бюро техинвентаризации) и получить заключение о допустимости внесения соответствующих изменений без проектной документации.
  2. Перепланировка по проектной документации. Является сложной процедурой. Необходимо заказать в специализированном учреждении проект перепланировки, который будет соответствовать требованиям законодательства. Требует согласования с жилищной инспекцией.

Разумеется, законодательство различает основания, при которых перепланировка осуществляется тем или иным способом. Так, по эскизу можно перепланировать квартиру лишь в случае, если не затрагиваются несущие конструкции и не изменяется пригодная к проживанию площадь в квартире.

Во всех остальных случаях перепланировка осуществляется лишь при наличии проектной документации и по согласованию с жилищной инспекцией.

Несоблюдение правил осуществления перепланировки может привести к привлечению виновных лиц к ответственности.

Помимо основной проектной документации, необходимо получить:

  • разрешение жилищной инспекции на проведение перепланировки и осуществление работ по строительству;
  • разрешение банка для внесения изменений в планировку строения.

При нарушении порядка наступает административная ответственность, а виновные лица облагаются штрафом в 2,5 тысячи рублей.

Стоит иметь в виду, что перепланировка может привести к изменению стоимости жилого помещения, по этой причине с банком необходимо провести консультационную работу по поводу изменения указанной стоимости, а также провести оценку согласно проектной документации либо после осуществления перепланировки.

Порядок согласования перепланировки

Краеугольным камнем в определении законности перепланировки является её согласование. В случае перепланировки собственной квартиры достаточно согласовать действия с жилищной инспекцией. В случае с ипотечной квартирой согласовать действия нужно ещё и с банком.

Ответственные сотрудники банка время от времени посещают ипотечные квартиры и проверяют соблюдение порядка использования жилья, определённого в ипотечном договоре, а также в нормативных актах законодательства.

В случае обнаружения каких-либо несогласованных изменений банк может в судебном порядке предъявить следующие требования:

  • восстановить планировку квартиры в исходном состоянии;
  • пересмотреть оценку ипотечного соглашения вследствие причинения существенного вреда заложенному имуществу;
  • расторгнуть договор ипотечного кредитования и обратить взыскание на заложенное имущество, то есть квартиру.

Таким образом, отсутствие согласования действий с банком может привести к тому, что жильцы останутся без дома.

Пошаговый план действий следующий:

  1. Просмотреть договор ипотечного кредитования на предмет отсутствия в нём прямого запрета на осуществление перепланировки.
  2. Необходимо получить заключение БТИ о соответствии проводимой перепланировки требованиям законодательства и нормам ведения строительных работ.
  3. Направить в банк заявление и приложить к нему копию полученного от БТИ заключения.
  4. После получения разрешения банка произвести фактические монтажные и строительные работы.
  5. По итогам работ составить новый план квартиры и утвердить его в БТИ.
  6. Представить утверждённый в БТИ план в ГКН (государственный кадастр недвижимости).
  7. Представить копию данного плана и новую кадастровую выписку из ГКН банку.

В ГКН документы о перепланировке подаются для приведения в соответствие регистрационных данных о квартире с фактически внесёнными изменениями. В банк они подаются, чтобы изменить сведения об объекте залога. В залоговый реестр сведения будут перенаправлены самим банком.

Особенности получения согласия банка

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, если согласие банка на перепланировку не получено? Можно, но с учётом положения договора. Но от последствий никто не застрахован.

Так как банк является кредитором, то согласно гражданскому законодательству он обладает неоспоримым правом выдать разрешение на перепланировку ипотечной квартиры или отказать в этом. Всё зависит от внутреннего положения банка, его политики. Так что в каждом банке для выдачи разрешения могут быть установлены различные препятствия.

В каких случаях у банка не нужно получать разрешения? В основном все кредитные договоры включают в себя пункт о том, что должник не может по своему усмотрению вносить существенные изменения в объект залога. В таких случаях получать разрешение является обязательным.

Но если такого пункта в договоре нет, то получать разрешение необязательно, хотя всё же желательно. Ведь общие нормы залогового права гражданского законодательства и так устанавливают подобное правило. А покупка квартиры в ипотеку предполагает оставление её в залоге. Так что если банк обратится в суд, то, скорее всего, выиграет дело.

Уполномоченная жилищная инспекция вряд ли выдаст разрешение на изменение планировки квартиры без согласия кредитора, так как это будет нарушением прав кредитора со стороны государственного органа. В таких случаях жилищная инспекция может быть привлечена в качестве второго ответчика, если банк подаст в суд.

Полезно рассмотреть порядок получения разрешения у банка, когда в договоре установлен прямой запрет на перепланировку, на примере стандартных условий Сбербанка.

Так, Сбербанк требует от своих клиентов предоставления следующих документов при выдаче разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке:

  • решение страховой организации о применении прежнего страхового соглашения на будущие изменения в квартире, а также последствия непредвиденных обстоятельств при осуществлении строительных работ (страхуется исключительно сама квартира, а не ответственность);
  • заключение независимого оценщика о том, что стоимость квартиры после перепланировки не упадёт ниже той стоимости, которая была определена в договоре ипотечного кредитования.

В исключительных случаях сотрудники Сбербанка просят представить копию проектной документации. Вместе с указанными документами необходимо подать заявление в банк, после чего выдаётся разрешение.

Данный порядок установлен в Сбербанке. В остальных банках порядок может быть несколько иным, однако общие правила остаются неизменными.

Политика большинства банков такова, что они при выдаче разрешения, чтобы сделать перепланировку в квартире в ипотеку, в первую очередь оценивают платёжеспособность должника.

Если у них будут сомнения, что должник может не выплатить кредит, то, скорее всего, в перепланировке откажут.

Порядок оформления разрешения на перепланировку

Перед тем получать разрешение от банка, необходимо учесть, что банк может ограничивать сроки, в которые должно быть получено разрешение жилищной организации, произведено оформление перепланировки и получено новое свидетельство согласно внесённым изменениям. Нужно успеть в указанные банком сроки, чтобы в дальнейшем не возникло споров.

Вместе с тем на практике весь процесс осуществления перепланировки и её последующего оформления занимает от 4 до 7 месяцев, а в некоторых случаях ещё больше. По этой причине необходимо согласовать с банком указанные сроки.

Чтобы ускорить процесс оформления можно обратиться к профессионалам в данном деле. А главное — доверить составление плана специалистам, что практически в 100% случаев гарантирует получение разрешения из жилищной инспекции в кратчайшие сроки.

Для получения разрешения необходимы следующие документы:

  • план многоэтажного дома (поэтажный);
  • проектная документация;
  • проект наложения (экспликация) из БТИ;
  • копия договора ипотечного кредитования;
  • согласие банка;
  • данные банковского счёта.

Нужно отметить, если ипотечный договор оформлен на несколько лиц, где они несут субсидиарную или общую ответственность по договору, то необходимо указать лицо, фактически осуществляющее перепланировку, и приложить письменные согласия остальных участников ипотечного соглашения.

Согласие заинтересованных лиц или лиц, чьи права затрагивает перепланировка, является важным моментом процедуры. Перечень лиц, у кого согласие получать нужно в обязательном порядке, заканчивается банком и иными собственниками квартиры. Однако есть такая категория заинтересованных лиц, как соседи.

По общему правилу получать у них согласие необязательно, за исключением следующих случаев:

  • если жилое помещение расположено в коммуналке;
  • если перепланировка в ипотечной квартире предусматривает затрагивание общих и технических помещений в многоквартирном доме;
  • если в ходе перепланировки будут иметь место периодические отключения многоквартирного дома от линий снабжения и технических сетей.

В любом случае получать разрешение соседей желательно. Ведь они вправе в любой момент пожаловаться в уполномоченные органы жилищного надзора, а также обратиться в суд, что вызовет дополнительные проблемы.

Техническое заключение из БТИ в большинстве случаев играет решающую роль в получении разрешения. Если планируемые изменения не угрожают устойчивости здания, не ущемляют права третьих лиц, то БТИ даёт положительное разрешение. Без такого заключения перепланировка ипотечной квартиры невозможна в принципе.

Последствия нарушения порядка перепланировки

Многие жители, не рассчитывая получить разрешение или из-за неграмотности, начинают перепланировку без разрешительной документации. Это является нарушением закона и влечёт привлечение к ответственности.

Стандартную санкцию для виновных лиц составляет административный штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей. Если был причинён вред третьим лицам, то сумма штрафа многократно увеличивается.

Однако это лишь низший предел санкций за подобное нарушение. Всё зависит от последствий, к которым привела сделанная незаконная перепланировка.

Так:

  • если последствием стала гибель людей или получение ими травм, то предусмотрена уголовная ответственность;
  • если новая планировка не соответствует стандартам – возвращение изначальной планировки;
  • если сроки оформления были нарушены – денежные штрафы от банка;
  • при нарушении норм ведения строительных работ – административные санкции за соответствующее правонарушение.

Кроме того, узаконить перепланировку после её осуществления, то есть проведённую без согласования работу, можно лишь в судебном порядке.

Но что будет, если не оформить перепланировку? Это приведёт к тому, что данные в документах о собственности от фактического состояния жилья будет отличаться.

Так что невозможно будет продать квартиры с перепланировкой или подарить, а тем более узаконивать жильё на другое лицо. Если квартира в ипотеке, то задача усложняется в разы.

Если же всё-таки она была куплена, то в случае возникновения споров именно обстоятельство неоформленного изменения плана может стать причиной признания договора о продаже недействительным.

Перепланировка при ипотеке является хлопотным занятием. Вместе с тем проведение всех работ официально может обойтись недёшево. Так, с учётом всех необходимых процедур оформление документов может обойтись в 50–60 тысяч рублей. В свою очередь, оформление через суд также обойдётся порядка 30 тысяч рублей.

Так что перед тем как решиться на изменение плана квартиры стоит как следует рассчитать расходы. Ведь порой стоимость работ по перепланировке может оказаться ниже, чем стоимость оформления документов.

Таким образом, изменение плана квартиры, находящейся под ипотекой, весьма проблематичная затея. Большинство банков предоставляют своим должникам такую возможность, но при этом зачастую устанавливает довольно сжатые сроки, тогда как вся процедура может занимать в некоторых случаях более года.

Но всё же, главное правило – неукоснительное соблюдение законного порядка. Лишь при наличии на руках всех официальных разрешительных документов, лицо сможет защититься от предъявляемых обвинений в будущем и оспорить назначенные санкции в судебном порядке.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/pereplanirovka/kvartiry-ipoteke.html

Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно, а что нельзя узаконить

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке, а также как оформить ее, нужно ли согласие банка, как узаконить переустройство, сделанное до покупки?

Многие после покупки ипотечной недвижимости хотят ее переоборудовать: сделать из однушки двушку, объединить разные помещения или сделать другие изменения. Отсюда возникает закономерный вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли сделать самостоятельно перепланировку? Ответ здесь положительный, но есть ряд нюансов, и главным из них является получение разрешения от банка.

Вообще перепланировка и ипотека допускаются кредиторами, если все производится на законных основаниях и с получением соответствующих документов от разных организаций. Ввиду того, что недвижимость находится в залоге у банка до погашения долга, без его участия в этой процедуре обойтись не получится.

Как банки относятся к перепланировке ипотечных квартир

Первое и самое главное, на что нужно обратить внимание – это содержание ипотечного договора. В нем указываются права и обязанности сторон, в том числе и возможность проведения перепланировки заемщиком. Если она под строгим запретом, вероятность получения одобрения от кредитора ничтожно мала, но такое встречается редко.

В большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость при условии, что все будет произведено в соответствии с законом и они получат разрешительные документы.

Если гражданин решает купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, банк может одобрить такую заявку, но в этом случае получением всей документации все равно придется заниматься заемщику.

Обычно на всю процедуру клиенту отводится до 1 года, чтобы успеть получить необходимые разрешения, но, если он не укладывается в срок, это является нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения.

Еще один проблемный вопрос, который нередко возникает у собственников – является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой.

Здесь все зависит от конкретной ситуации и конструкции шкафа: если в поэтажном плане есть встроенная мебель, а в экспликации она выделяется в качестве отдельных помещений, узаконивать переоборудование нужно.

Если же шкафов нет в поэтажном плане, такие работы относятся к косметическому ремонту и не требуют получения разрешений.

Что говорит закон

Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:

Статья Разъяснение
ст. 25 Переустройство подразумевает перенос, замену или установку коммуникаций и оборудования, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт. Перепланировкой называется изменение конфигурации помещения, и техпаспорт здесь также отражает все
ст. 26 Основанием для перепланировки является принятое собственником жилья решение и получения разрешений от муниципальных организаций
ст. 27 Муниципальные органы власти могут отказать в удовлетворении заявления, если собственник представит неполный пакет документов или ложные сведения, а также при несоответствии плана переоборудования техническим нормам
ст. 28 В конце перепланировки, когда будут сделаны все изменения, работу должна принять приемочная комиссия муниципалитета и составить акт. Впоследствии он направляется в Росреестр
ст. 29 Если перепланировка была проведена незаконно, но без нарушения технических требований, по решению суда она может быть оставлена без изменений. Во большинстве остальных случаев требуется возврат жилья к прежнему состоянию

Важно! Банк может отказать заемщику в перепланировке без объяснения причин, если возможность ее проведения не указана в договоре.

Это не является нарушением законодательства, но, если должник не согласует все с кредитором, тот сможет применять штрафные санкции за нарушение условий соглашения, либо расторгнуть его в одностороннем порядке.

Есть и другой, часто встречающийся вариант – подача иска банком в суд, дабы заставить заемщика по решению суда вернуть техническое состояние квартиры в прежний вид.

Зачем нужно получение разрешения

Если речь идет о разрешении от банка, то здесь все основывается на нормах ФЗ «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это объясняется тем, что внесение изменений в конструкцию может повлечь причинение ущерба жилью, если собственник допустит ошибку при проведении ремонтных работ – финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.

Если говорить о технических организациях, то разрешение от них оформляется на основании плана перепланировки, по которому видно, не причинит ли вреда несущим конструкциям такой ремонт. Если сделать все не в соответствии с требованиями и допустить грубую ошибку, возможно разрушение жилья.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой

Раньше приобретение жилища с перепланировкой в ипотеку не допускалось, но несколько лет назад банки стали одобрять такие займы для привлечения потенциальных заемщиков. Если предыдущий владелец представил документы на переоборудование, в жильё можно спокойно заселяться и ничего не предпринимать. При отсутствии разрешения придется оформлять его самостоятельно.

Недопустимые виды перепланировок

Перечень недопустимых видов перепланировок ипотечных квартир достаточно широк, но чаще всего встречаются следующие:

  • Размещение санузлов над спальными помещениями (актуально для двухъярусных квартир).
  • Изменение площади гардеробной за счет смежных помещений.
  • Демонтаж вентиляционных шкафов.
  • Перенос отопительной батареи на лоджию.
  • Объединение кухни с комнатой, если в жилье есть оборудование для газоснабжения.
  • Любые изменения несущих стен.

Сложности встречаются и при желании оборудовать отдельное помещение, если в результате ремонта в нем не окажется источников естественного света – окон. Доказать правомерность действий получится только через суд.

Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено посредством подачи жалоб на него от соседей, аварии на коммунальных сетях или при оформлении сделок с имуществом. Также нарушения выявляются при обходе сотрудниками коммунальных служб многоквартирных домов или при составлении работниками БТИ технического плана.

Если в результате переоборудования или перепланировки владельцем квартиры возникла авария на коммунальных сетях, повлекшая причинение существенного финансового ущерба, с него могут взыскать эти деньги через суд при наличии прямых доказательств.

Когда разрешается делать переустройство жилья

Перепланировка квартиры в ипотеке допускается во всех случаях, если в результате проведения работ не будут нарушены технические нормы. Что касается банка, то выдавать или отказать в разрешении – это его законное право. Если заемщик не получит согласие кредитора, предпринимать дальнейшие действия по переоборудованию он не сможет.

Также стоит учитывать виды работ, для проведения которых не требуется оформление разрешения:

  • Внутренняя отделка пола, стен и потолка. Здесь конструкции не затрагиваются, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными органами.
  • Замена сантехники. Если не производится перенос сетей, одобрение не потребуется – это приравнивается к стандартному ремонту.
  • Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: москитных сеток, фонарей, кондиционеров.
  • Изменение или устранение дверных проемов, расположенных не в несущих конструкциях.
  • Демонтаж перегородок или тамбура.
  • Замена старого оборудования на новое, если оно равнозначно по размерам и параметрам.
  • Внутренние ремонт на лоджии или балконе, если это не затрагивает саму конструкцию.

Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.

Когда могут отказать

Банк может отказать в переоборудовании ипотечной квартиры, если в договоре прямо указан запрет на такие действия. Во всех остальных случаях решение принимается индивидуально.

Жилищная инспекция дает отрицательный ответ по следующим причинам:

  • Заявитель представил неполный комплект документов.
  • План перепланировки не соответствует техническим требованиям.
  • Обращение гражданина в неуполномоченный орган.

Если жилинспекцией было принято отрицательное решение, оно оформляется письменно и направляется заявителю в течение трех дней после принятия. Документ должен содержать причины отказа со ссылкой на законодательство.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

  1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
  2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
  3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
  4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
  5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
  6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
  7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

Документы

В каждую организацию понадобится разная документация, но общий перечень выглядит так:

  • Свидетельство о собственности.
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение от МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).
  • Поэтажный план и техпаспорт.
  • Письменное согласие всех соседей и собственников.

Начинать работы можно только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить ее сотрудников об этом, чтобы была направлена комиссия для выдачи акта после осмотра.

Стоимость

Средний срок оформления документации составляет полтора месяца. Пока разрешение не будет выдано, собственник не может начинать ремонтные работы.

Что касается цены, то она устанавливается на отдельные услуги в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:

  • Госпошлина за переоформление техпаспорта (900 руб. фиксированно).
  • Оформление технического паспорта – около 7 000 руб.
  • Согласование проекта – 5 000 руб.
  • Составление проекта – 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).
  • Разрешение от Жилищной инспекции – 30 000 руб.

Если гражданин получает от уполномоченной инстанции отказ, он может обжаловать это в судебном порядке, но в таком случае ему придется потратить более 30 000 руб.

Чем грозят неузаконенные изменения

При обнаружении незаконной перепланировки собственник может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ, где предусматривается штраф в размере от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, его обяжут вернуть техническое состояние жилища в прежний вид.

Банк может взыскать с заемщика компенсацию за нарушение условий ипотечного договора, если в нем будет указана такая возможность.

Трудности с переоборудованным жильем

Основной трудностью, с которой владельцам недвижимости приходится сталкиваться при перепланировке, является несоблюдение последовательности действий. Например, еще до обращения в БТИ требуется составление плана или эскиза, в противном случае документы приняты не будут.

Еще одна проблема – высокие финансовые расходы. Изначально рассчитав бюджет, рекомендуется умножить эту сумму на два, т.к. могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, требующие денежных вложений.

Если придерживаться пошагового алгоритма, перепланировка оформленной в ипотеку квартиры не займет слишком много времени, а заодно и позволит сэкономить средства, ведь от правильности действий величина расходов зависит напрямую.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/voprosi/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku

Перепланировка квартиры в ипотеке — в 2019 году, без согласования, как оформить, под залогом, узаконить, можно ли сделать

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке, а также как оформить ее, нужно ли согласие банка, как узаконить переустройство, сделанное до покупки?

Для многих граждан единственным вариантом улучшения своих жилищных условий является покупка квартиры в ипотеку, но на самом деле, приобретая подобное жилье на вторичном рынке, приходится сталкиваться со всеми недостатками, которые присущи стандартному жилью в серийных постройках.

Многие считают, что проведение данной процедуры в принципе невозможно, но на самом деле это не так, и достаточно просто знать о том, как оформить перепланировку квартиры в ипотеке.

Можно ли

В первую очередь, стоит внимательно изучить договор, который оформлялся с банком в процессе получения ипотеки. Если в данном соглашении указывается отдельный пункт о том, что заемщику запрещается проведение перепланировки до того, как он полностью выплатит кредит, ему нужно будет предварительно получить разрешение от банка.

В связи с этим, даже если человек подготовит все необходимые бумаги и подаст их в жилищные инспекции, ему просто откажут, так как он не предоставит разрешение кредитора.

В преимущественном большинстве случаев перед тем, как обращаться в банк, нужно сначала получить соответствующее разрешение от своего страховщика, а также заручиться оценкой от профессионального специалиста по недвижимости, который сможет подтвердить соответствие ипотечной стоимости квартиры ее первоначальной цене.

Главные правила

Таким образом, процедура перепланировки в ипотечной квартире может проводиться, но для этого нужно добиться соблюдения установленных условий и правил.

Что говорит закон и банки

Вопросы оформления перепланировки регулируются в соответствии с Жилищным кодексом, а также СНиП и множеством других нормативных актов. Все эти законодательные акты не устанавливают каких-либо конкретных ограничений для ипотечной недвижимости, и речь идет только о том, чтобы не нарушать права остальных жильцов, а также не создавать угрозу для жизни людей.

Проведение перепланировки в таком помещении может осуществляться, но при этом для того, чтобы получить согласие всех органов, нужно будет потратить гораздо больше времени и средств.

При этом стоит отметить тот факт, что некоторые банки вносят в соглашение условие, которое запрещает какое-либо вмешательство до того, как истечет окончательный срок погашения займа, но преимущественное большинство банков не имеет никаких возражений против того, что гражданин увеличит общую стоимость жилого помещения.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

На кого распространяется

На сегодняшний день право на получение ипотечного займа предоставляется абсолютно всем гражданам, которые соответствуют некоторым требованиям, но при этом они могут различаться в зависимости от того, в какую кредитную компанию обращается человек.

При этом можно выделить определенный перечень требований, которые предъявляются к получателям кредита в любой компании:

  • возраст в диапазоне 21-65 лет;
  • гражданство России, а также наличие постоянной регистрации в том населенном пункте, в котором находится филиал выбранной банковской организации;
  • наличие постоянного дохода;
  • наличие трудового стажа по последнему месту работы более полугода;
  • отсутствие каких-либо негативных моментов в кредитной истории.

В данном случае одним из ключевых критериев является возраст, и на сегодняшний день оформлять займы можно в различных банках сразу после наступления совершеннолетия. Но при этом, если человек хочет получить ипотеку, то в таком случае ему нужно будет дождаться наступления 21 года.

Главной причиной этого является то, что в основном люди получают высокооплачиваемую работу только с достижением этого возраста, а ранее только постоянно меняет место трудоустройства.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Рамки дозволенного

Если рассуждать с точки зрения сохранения несущей конструкции всего жилого помещения, можно выполнять следующие операции:

  • корректировать месторасположение санитарного оборудования или устанавливать вместо ванны полноценную душевую кабину;
  • остеклять лоджию или балкон;
  • проводить смену оконных или дверных блоков, если это не скажется на размере проема;
  • выполнять косметический ремонт;
  • осуществлять смену напольного покрытия, если это никоим образом не отразится на состоянии самого «пирога».

Также, если есть эскиз и соответствующее согласование с финансовой организацией и БТИ, можно:

  • переносить перегородки, если они не являются несущими;
  • объединять туалет и ванную комнату в единое помещение, предварительно разбирая перегородку между ними;
  • расширять туалет или ванную комнату, используя примыкающие к ним коридор, кладовку и другие помещения;
  • проводить кардинальную смену всего напольного пирога;
  • расширять площадь кухни, добавляя к ней коридор, кладовку или какую-либо комнату, если это будет соответствовать мерам безопасности.

В таких ситуациях придется предварительно позаботиться об оформлении проекта, разработанного профессиональными специалистами лицензированной организации.

При этом стоит отметить тот факт, что в квартире категорически запрещено проводить следующие процедуры:

  • закрывать вентиляционные каналы;
  • разбирать несущие конструкции;
  • проводить демонтаж подоконных блоков в том случае, если стена является несущей;
  • устанавливать отопительное оборудование на балконе или лоджии, если они застеклены;
  • обустраивать теплые полы посредством продления уже используемой отопительной сети.

Также стоит отметить тот факт, что ипотечный договор может включать в себя отдельное условие, в соответствии с которым сотрудники компании могут периодически посещать жилое помещение для того, чтобы устанавливать факт отсутствия несанкционированных перепланировок.

Образец технического паспорта квартиры:

Как и с какими документами уладить

Начинать проведение перепланировки нужно, изучая ипотечный договор на предмет наличия в нем каких-либо санкций в случае самостоятельной переделки недвижимости. При этом еще до начала проведения данной процедуры нужно запомнить, что проведение ремонтных работ, относящихся к категории перепланировки, подразумевает соблюдение нескольких важных условий.

В первую очередь, после оформления ипотечного договора должен пройти как минимум один год, а помимо этого, заемщик должен иметь на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности на указанное помещение.

Далее проводится заседание домашнего совета и выслушивается мнение каждого из жителей по данному поводу, так как они должны будут дать письменное согласие, и затем, подготовив заявление и эскиз, нужно будет обратиться в БТИ.

После проведения проверки эскиза и изучения документации по жилому дому специалисты должны будут подготовить ответ в письменном виде, а также передать владельцу помещения поэтажный план.

Когда же будет получен официальный ответ от указанных органов, можно будет отправиться непосредственно в страховую компанию или банк, чтобы подать письменную просьбу об изменении внешнего вида своего очага. Согласие данной структуры предоставляет возможность продолжить узаконивание процедуры перепланировки.

Перечень же документов, которые позволят узаконить проведение перепланировки, выглядит следующим образом:

  • заявление;
  • проект;
  • письменное согласие банка и всех государственных органов;
  • техпаспорт на недвижимость;
  • свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • письменное согласие на проведение данной процедуры от всех членов семьи.

Все бумаги аккуратно складываются, причем полный перечень прилагаемых документов нужно в обязательном порядке указать на предоставляемом заявлении. Документы должны подаваться в единое окно многофункционального центра или жилищной инспекции, после чего здесь будет проведена проверка комплектности бумаг и регистрация заявления.

Важные моменты процедуры

Помимо вышеуказанных нюансов, при желании оформить перепланировку нужно учитывать еще массу других деталей, установленных действующим законодательством.

Получение согласий

Согласование перепланировки стоит начинать с банка, причем лучше заранее выяснить возможность ее проведения. Если банк не возражает, нужно обращаться в БТИ, чтобы получить заключение и технический проект.

Виды изменений

Действующее законодательство предусматривает всего три основных вида оформления перепланировки:

Название типа Особенности
Без согласования Данная категория включает в себя работы, которые, по сути, в принципе не относятся к перепланировке. В частности, это касается косметического ремонта и других работ, которые ранее требовали получения соответствующего разрешения, таких как смена плитки, остекление лоджии и другие.
По эскизу Более трудоемкие работы, такие как перемещение сантехнического оборудования, операции с дверными проемами и межкомнатными перегородками, а также множество других процедур.
По проекту Самый сложный формат перепланировки, предусматривающий смену обстановки и вмешательство не только в интерьер, но и в общедомовую конфигурацию.

Образец согласия различных банков на перепланировку

Цена вопроса

Наиболее важным вопросом для многих является стоимость проведения перепланировки, но на самом деле она будет зависеть от ряда факторов, таких как:

  • сложность проводимых работ;
  • стоимость используемых материалов;
  • объем необходимых операций и ряда других факторов.

Помимо этого, во многом цена будет зависеть от того, человек собирается самостоятельно заниматься оформлением дизайн-проекта или же будет обращаться к профессиональным специалистам.

Сама же стоимость может быть примерно следующей:

Вид работ Стоимость (в рублях)
Консультация 1 000-2 000
Оформление техпаспорта 2 000-7 000
Разработка проекта 3 000-15 000
Получение соответствующего разрешения в Жилищной инспекции Не более 30 000
Получение соответствующего разрешения через посредников Более 30 000
Согласование оформленного проекта 5 000
Обустройство проема 20 000-30 000
Узаконивание планировки в судебном порядке Более 30 000

Порядок перепланировки квартиры в ипотеке по правилам

Стандартная процедура проведения перепланировки выглядит следующим образом:

  1. Вызывается сотрудник БТИ для составления актов по всем изменениям.
  2. В СЭС отправляется заключение о том, что жилье соответствует установленным нормам.
  3. Оформляется заказ на разработку технического проекта.
  4. Оформляется направление в суд через районную администрацию.

Если судебные органы принимают положительное решение, собственнику нужно будет передать все необходимые бумаги в БТИ и Кадастровую палату.

Особенности и отказы

Процедура перепланировки недвижимости, купленной в ипотеку, может ограничиваться достаточно жесткими временными рамками, которые устанавливаются банковской организацией.

Именно поэтому многие эксперты говорят о том, что нет смысла проводить перепланировку до того, как человек полностью рассчитается со своим кредитором.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-ipoteke/

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке, а также как оформить ее, нужно ли согласие банка, как узаконить переустройство, сделанное до покупки?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

  • Бурные протесты соседей;
  • Нарушение установленных норм законодательства;
  • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2019 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

  • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
  • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
  • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Добавить комментарий